自然素材・無垢材を使用した新築住宅・改装

株式会社 片倉工務店

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リフォーム工事

『戸建て全面リフォーム 定額料金制‘坪いくら’などありえない!』
かつて当社の先代社長が作った小冊子のタイトルです。

そもそもリフォームに限らず、新築工事にも言えることですが、『坪40万円』のように表わされる表示の殆どには‘~’の記号が後ろに入っていますよね?
これは規格住宅のように同じ建物であれば、ある程度金額の誤差は生じないかもしれませんが、同じ建物でも立地条件によっては外部からの引き込み配管や配線の距離が変わりますし、リフォームにおいては【何も手をつけない1坪の箇所】【殆ど解体して造り直す1坪の箇所】などある為、あくまでお客様が概算金額として把握したい場合の、ある程度の目安としかならないという点にまずはご注意頂きたいと思います。

それを踏まえた上で、次にリフォームにおける要点をまとめてみました。

リフォームの目的を明確化する

まずはリフォームをお考えのお客様が、『今どんなところに不便さを感じ、どのように解消したいのか』それを明確にさせるところからがリフォームの第一歩です。噛み砕いていえば、『ここだけはどうしてもこうしたい!』という本来の目的ですね。
これをはっきりさせる事により、リフォーム後の満足度が大きく変わってきます。

リフォームの打ち合わせの際に、業者から別の提案を次々に出され、その提案の魅力に引かれリフォーム工事を行ったものの、終わってみれば当初考えていた不便さの改善を忘れ、後に不満が残った。そんな話で再度当社へリフォームの相談をされるお客様も少なくありません。
そのようなご負担を、後にお客様へかける事のないよう、リフォームされるお客様の本来の目的をしっかりと明確化し、終わった後に満足して頂けるような提案が出来る工務店が、本物の優良工務店といえるでしょう。

コストが高くなるリフォームの特徴

ある工事を追加しただけで、工事費が倍になってしまった。
そんな経験をした方もいらっしゃると思いますが、建築に明るい方ばかりではないので、素人にとってはとても判り辛いというのが建築業界の料金体系です。
そんな私もこの業界に入るまでは、建築工事の料金については全くわかりませんでした。
コストが高くなる理由はさまざまですが、まずは工事コストの実態についてお話します。

多種多様の業種が絡むのが建築工事

お客様にとっては工務店やハウスメーカーへ依頼する『家の工事』という一括りの分類かもしれませんが、実際にそれを行っているのは各分野の職人さんというスペシャリスト達です。
大工さん・電気屋さん・設備屋さん・板金屋さん・土建屋さん・外壁屋さん・塗装屋さん・畳屋さん・床屋さん・クロス屋さん・仮設屋さん・建具屋さん・防水屋さん・防蟻屋さん etc….
それに材料を納入する建材屋さん・住設機器会社・照明器具会社など、他にも様々なスペシャリスト達によって建築工事は行われます。

工務店やハウスメーカーはお客様から依頼を受け、その工事の内容を正確に把握し、必要な職人へ的確な指示をすると共に、工事が円滑に進むよう材料を調達したり、工事の工程を指示したりします。これを施工管理といい、施工管理者がいなければ工事は円滑に回らなくなってしまうのです。

例えばお客様が近所の塗装店に屋根と外壁の塗装を頼んだとします。
塗装屋さんは工事を行うために必要な、外部足場を自分で足場屋さんへ頼み、足場屋さんにかかった費用を立替た後、塗装が終了後にお客様へ足場費用と一緒に請求します。この場合、塗装屋さんが小規模ながら施工管理をしたといえます。

ところがその際にもし、お客様が『一緒に玄関の扉も交換して、奥の部屋にコンセントを一箇所つけて、ついでに流し台も交換して!』と塗装屋さんに頼んだとしたらどうでしょう?
『それはどっか工務店に頼んでくれ』と言うに違いありません。
塗装屋さんにとっては全くの畑違いの仕事で、そこまでの施工管理は出来ないからですね。

このように多業種が絡むほど複雑でコストも上がり、施工管理が重要になってくるのが建築工事の特徴の一つです。

水周りの移動が絡むとコスト高に

住宅の水周りの工事とは、台所・トイレ・洗面・お風呂などを指します。
よくホームセンターなどで見かける、『ユニットバス1式\260,000(工事費込み)』の表示は、正直私たち専門業者でさえ目を引く低価格です。

実際この表示には嘘偽りなどなく、ローコストのユニットバスはホームセンターのオリジナル商品が多く、性能もそこそこです。また、工事費込みについても組み立て工事費の事を指しています。
しかし、実際に施工をされたお客様の多くから、工事が終わってみれば40~50万円ほどかかってしまった… とか、 全部で100万円近くかかった… という声を聞くのは何故でしょうか?

それはリフォーム工事において、既存のお風呂が大きく関わってくるからです。
殆どの方はお風呂の老朽化で悩み、お手入れが楽になるなどを考えてユニットバスへの入れ替えを考えます。
そして実際工事となると、まず既存のお風呂の解体撤去・処分という工事費用が発生します。
さらに解体撤去してみると、長年の湿気が溜まり、今まで隠れていた柱や土台の腐食が見つかった!そうなれば今度は大工工事も発生します。柱や土台を入れ替えて、いよいよユニットバスの組み立てかというとそうでもなく、今度はその前にユニットを入れるための下地造りをしなければなりません。この中には断熱工事も含まれます。
さらにユニットバスの構造にあわせて、設備屋さんと電気屋さんが配管・配線をします。これら一連の作業があり、ようやくユニットバスの組み立て工事ができるのです。

このように表示価格に含まれていない費用が発生する場合もあります。
工務店などが現場調査として、既存のお風呂がどうなっているのか、お客様宅へ見に行くのには、こうした見えない工事費を算出するためなのです。

さらに工事費のコストを大きく上げる例として、水周りの場所を変更してしまう工事です。
例えば『台所の位置をまるごと、北から南へ変更する』 とか、『2階にトイレを新設する』などといった工事は、新たに給水管や配水管、さらには電気配線を新設しなければなりません。その新設場所は当然床下や壁内となるので、その距離が長くなれば長くなるほど費用がかかってしまうのです。

特に漏水や漏電など、住宅トラブルの代表的な問題に関わるところでもあり、こうした工事には何かあった時にすぐに対応できるところへ依頼する必要があります。

リフォームにある構造上の制限

どんな住宅でも、自由にリフォームできるとは限りません。
工法や構造上の問題など、出来ることと出来ないことを知っておく必要があります。
様々な工法がありますが、ここでは木造建築物についてお話させて頂きます。

増改築工事にご注意を

そもそも建物は、増築などを前提に造られている訳ではないので、既存の建物の多くは完成物としてのバランスが保たれています。この場合のバランスとは主に強度のことです。そのバランスがとれた建物に、新たに部屋などを増築するということは、今までかかっていなかった箇所に負荷がかかり、著しくバランスを低下させることです。

その為、負荷がかかる箇所を補強して再度バランスを調整するなどの、構造上の計算が必要不可欠になってきます。

また、10㎡以上の増築をする場合は自治体に届けなければなりません(防火・準防火地域では面積にかかわらず届出が必要)。これを「確認申請」といいます。

木造在来工法(木造軸組み工法)の場合、建物の構造を支えているのは主に柱と梁で計算されているので、耐力壁以外の壁面を抜いたりする自由性はありますが、2×4(ツーバーフォー)工法などは壁面によって建物が支えられている為、窓の上下の壁以外は簡単に考えると大変なことになります。

大手住宅メーカーの型式適合認定とは?

大手住宅メーカーの建物には、型式適合認定・製造者認証を受けている建物があります。
これを受けている建物は、個々の建築確認や検査時の審査が簡略化されるのですが、この建物を改修・増築することはかなりハードルが高いといえます。
その訳は、改修・増築しようとしているその建物を新築する際に適用した型式認定に、「増築することが可能である」ということが盛り込まれていなければ増築はできないからです。

そもそも型式適合認定とは、標準的な仕様による建築物を国が認定し、それにより建築確認の際に様々な特例を受けることのできる制度です。つまり、認定の内容から外れることをすれば、既存不適格どころか違反建築物になってしまうわけです。
ですから、増築したい場合は、「認定に含まれているか」が重要な要素になります。

現実問題、将来どんなふうに増築されるかは、認定を受ける際に予想している筈がありませんので、増築しても良い型式認定など殆ど存在しないのです。

では、改修・増築出来ないのか?と言われると、最初にハードルが高いと申し上げたように不可能ではありません。既存の住宅の構造により、木質系なら木造の、鉄骨造なら鉄骨造の現行法規にのっとり、建築物全体を構造計算し、耐久性関係規定や、その他諸々の法令に適合させてあげれば可能なのです。

と、言うのは簡単ですが、型式認定を受けている住宅は、耐力壁関係が基準法よりはだいぶ簡略化されている場合もあり、既存部分の耐震補強も必要になることも考えられます。
また、住宅性能評価でいうところの「耐震等級3」が標準仕様であることを売りにしているハウスメーカーもありますが、この等級は建築確認申請で添付する構造計算とは関係ありません。なぜなら、建築確認には等級の高い低いは求められていないからです。

しかも、メーカーオリジナルの部材認定を受けている場合、他業者が増改築するにあたり、その部材の性能を問い合わせたところで、メーカー側がその情報を開示するとは思えません。他業者による構造計算は大変困難だといえるでしょう。

メーカーの認定建物の増改築については、そのメーカーが1番のプロフェッショナルであり、メーカーに依頼するのが一番無難であると言わざるを得ません。

どこに依頼するのかを判断するのはお客様です

デザイナーズハウスと呼ばれる住宅を設計する設計事務所。
大手ハウスメーカー。地元の工務店。
それぞれに長所と短所があるという事を踏まえ、依頼されると良いかもしれません。

確かな事として、施工は殆ど工務店が行なっているのが現状です。

リフォームの成功の鍵は、何を目的に どこまで手を加えるのか それを正確に見極める事です。そして、そんな提案力のあるプロと出会うことです。

 

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